Загородное жилье уже завоевало большую часть рынка недвижимости — рассказали эксперты.

По данным Росстата, за 2022 год в России ввели в эксплуатацию 102,7 млн кв. м жилья. Из них 55% или 57,2 млн кв. м — это частное домостроение. Рост «загородки» в последнее время устойчивый. В 2019 году, по данным ведомства, она составляла 45%, в 2020-м — 48,4%, в 2022-м — 53%.

Также в январе 2023 года в России ввели в эксплуатацию 11 млн кв. метров жилья, что, со слов главы Минстроя Ирека Файзуллина, на 7% больше, чем в январе прошлого года. Из этих 11 млн «квадратов» загородное жилье — 64,6%.

Как так получилось

Катализатором роста спроса в загородном сегменте стала пандемия. А укрепил этот тренд выход на рынок загородного строительства крупных девелоперских компаний,

«Загородное строительство — это десятки тысяч частных объектов, которые люди строят в основном без привлечения кредитных денег и с применением небольших подрядчиков. Уже в 2021 году стало понятно что просадка ИЖС в период 2014-2020 создала огромный фонд участков на руках у частных лиц. Антиковидные ограничения, удаленная работа — запустили процесс строительства загородных домов и сегмент вышел на действительно высокий уровень в 2021 году», — рассказывает Андрей Башкатов, председатель правления российского подразделения международного концерна Xella International.

«До 2019 года в сегменте доминировали мелкие несистемные инвесторы. Крупные девелоперы принесли на рынок новые загородные жилые комплексы вблизи городских агломераций, комплексное наполнение поселков инфраструктурой и элементами благоустройства», — комментирует генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев.

Также стоит отметить изменения в законодательстве, повлиявшие на рост загородного рынка, добавляет Карцев. «Во-первых, поправки в ФЗ-214 от 2019 года (появление эскроу, проектного финансирования — ред.), которые были нацелены на изменение рынка городской недвижимости. Во-вторых, изменения в федеральном законодательстве, позволившие заниматься комплексным развитием загородных территорий за счет строительства малоэтажного жилья. В-третьих, государственные программы ипотечного кредитования, которые распространились не только на городскую, но и на загородную недвижимость», — говорит аналитик.

Все эти меры поддержки только начинают действовать, и, по словам Карцева, они будут способствовать переориентированию спроса с городского жилья на загородное как минимум ближайшие пять лет.

Загород VS квартира. Цены

Как говорят риелторы, в среднем загородный квадратный метр дешевле городского в 1,2-2 раза. Но есть ли моменты, которые по итогу пересчета всех расходов загородной жизни, делают городской квадратный метр все же дешевле загородного?

Если брать стоимость загородного дома в целом: с коммуникациями, подъездными путями, отделкой, благоустройством, то его стоимость сопоставима с городской квартирой и может быть немного дешевле, говорит Кристина Яковенко, коммерческий директор «Хрустальный Девелопмент». Важную роль, уточняет эксперт, играет цена земли, именно за счет нее комплексная загородная недвижимость стоит дешевле городской.

«Если брать в пример регионы, то цена организованной загородной недвижимости на 30% дешевле городской, в неорганизованных загородных поселках цифра может возрасти до 50%. — говорит аналитик. — Однако большой процент в статистике по вводу ИЖС дает самостоятельное строительство, не организованное. В крупных городах самострой — это возможность получить квадратный метр по более доступной цене. Подобные проекты строят годами, разбивая их на этапы. Сперва коробка дома, которую можно зарегистрировать, после внутренняя отделка. Часто к отделке фасада приходят только через несколько лет, а к ограждению участка еще через пару. Люди, в основном, закладывают в стоимость только постройку дома. В городской же недвижимости в стоимость покупки входит: квадратные метры жилья, сети, окружение, благоустройство. То есть в городе люди платят за свой комфорт здесь и сейчас».

По данным Игоря Карцева, частный дом по итогу может быть дешевле городской квартиры аналогичной площади в среднем на 40-50%. А с приходом на рынок крупных девелоперов, шансы увязнуть в строительстве на десятилетия как минимум сократились.

«Здесь не надо, например, покупать кладовую или парковочное место, как в новостройке, — говорит эксперт. — Другой момент — господдержка ипотечного кредитования дает возможность сформировать более выгодное предложение по деньгам на загородный дом, чем на квартиру. В частности, покупатель квартиры на этапе котлована будет выплачивать ипотечный кредит как минимум два года до момента въезда. В случае с загородным домом, при его возведении девелопером, этот срок составляет около трех месяцев — в восемь раз меньше. Конечно, стоимость загородного жилья растет, но речь не столько о спекулятивном факторе, сколько об увеличении требований к продукту. Сейчас загородная недвижимость — это дом с отделкой, инженерными сетями, прилегающей территорией, расположенный в благоустроенном поселке».

Загород VS город. Кто кого

Сейчас рост доходов населения уступает скорости увеличения стоимости квадратного метра в многоквартирном доме, отмечает Карцев, поэтому предпосылки к популяризации частного домостроения есть, однако загородный и городской продукты не взаимозаменяемы.

«Для загородного жилья формируется новый портрет клиентов. Если раньше это была категория возраста 35+, то сейчас превалируют молодые семьи, где супругам до 30 лет. Им важны доступность, современность и технологичность домов. Кроме того, семьям с несколькими детьми уже выгоднее приобретать частный дом, чем квартиру. И речь не только о цене, но и о наличии пространства для жизни», — комментирует Карцев.

По прогнозу эксперта, интерес к индивидуальному жилью в начале сезона 2023 года вырастет в два раза по отношению к январю-февралю. При этом зимние месяцы, по данным аналитиков, выдались не менее жаркими, спрос по разным оценкам поднялся от 20% до 2-3 раз.

Тренд на преобладание индивидуального строительства над многоквартирном будет и дальше развиваться, уверена Кристина Яковенко. «На это есть две причины: цена за “квадрат” опять же меньше, и, загородная жизнь снимает то, отчего люди устали в городе — здесь меньше стресса, нет городского шума, больше природы и жилой площади», — говорит эксперт.

Если говорить про само строительство, то текущая ситуация внешне похожа на 2021 год, но теперь она обусловлена не ростом рынка, а спросом на подряд, отмечает Андрей Башкатов.

«Начиная с апреля 2022 клиенты массово откладывали строительство, сначала на осень, а потом и на весну 2023 года. Поэтому уже сейчас количество ждущих своей очереди проектов ИЖС превышает уровень 2021 года на 11%. Кроме того, в прошлом году был рекорд выдачи ипотеки в сегменте ИЖС, а это значит, что основной объем строительных работ придется на 2023 год», — уверен аналитик.