По данным Бюро аналитики по рынку недвижимости, ситуация со спросом на загородном рынке становится все более напряженной. По сравнению с 2012 годом число продаж серьезно сократилось. И с каждым месяцем покупателей к застройщикам приходит все меньше. Экономических причин для активизации спроса  не просматривается.

В третьем квартале 2013 года в рамках информационного обмена среди загородных застройщиков (подробнее о проекте см. врезку)  зафиксировано 409 сделок. Цифра более чем скромная. Даже если сравнить это с данными предыдущего квартала, снижение активности составит 16%. И это при том, что по практике предыдущих лет, обычно третий квартал показывал более высокую активность по сравнению со вторым. А значит, на сезонные факторы сокращение объемов сделок никак не списать, отмечают эксперты Бюро аналитики.

По сравнению с третьим кварталом прошлого года число продаж сократилось на 42%. Напомним, ситуация в предшествующие месяцы 2013 года тоже не была благоприятной для девелоперов. Суммарно за 9 месяцев текущего года загородные девелоперы подписали в полтора раза меньше договоров купли-продажи, чем за тот же период 2012 года.
При этом ситуация со спросом, судя по статистике, с каждым месяцем становится все хуже. Так сентябрьские показатели разнятся с прошлогодними данными почти вдвое: 122 продажи против 216 сделок в прошлом году.

Структура и динамика продаж участников информационного обмена

Структура и динамика выручки участников информационного обмена, млн. руб.

При этом не все застройщики настроены пессимистично. В некоторых загородных комплексах спада продаж пока не замечают.

«Не могу сказать, что в этом году мы испытывали какие-то сложности с продажами. И в третьем квартале сделки в наших комплексах также шли неплохо. Мы, конечно, ждали замедления активности клиентов ближе к концу года, однако пока недостатка внимания со стороны потенциальных покупателей не замечаем. В проекте «Балтийская ривьера» в прошлом году у нас неплохо продавались лоты «из-под снега» и, судя по количеству интересантов, в этом году будет то же самое», - делится своими наблюдениями  Марина Селиванова, руководитель отдела продаж компании «БТК девелопмент». Однако эксперт признает, что в целом по рынку ситуация не столь радужная, как в ее компании. Многие коллеги сетуют на отсутствие продаж, цены стоят и есть все признаки того, что денег у граждан становится все меньше. А значит, продажи еще скукожатся.

Генеральный директор компании «Русь: Новые Территории» Дмитрий Майоров отмечает, что хотя сделок в компании и не стало заметно меньше в этом году, однако продажи стали проходить несколько дольше. Если в прошлом году было немало примеров, когда договоры подписывались в течение двух недель, то теперь таких клиентов стало куда меньше. «Причины самые разные, но чаще всего речь идет о том, что клиенты испытывают затруднения с продажей имеющейся недвижимости», - отмечает г-н Майоров. 

Наблюдения генерального директора компании «ПетроЗемПроект» Елены Машедо, подтверждают, что в целом по рынку отмечается существенный спад активности. И это не смотря на то, что застройщики, пытаясь оживить спрос, активно предлагают подарки, скидки и различные акции. «На наш взгляд, такие действия не приносят особого эффекта. Чтобы вызвать интерес клиентов, девелоперам необходимо качественно улучшить предложение. Надо напрячься, вложить деньги и мозги. Но при этом, конечно, никто не даст гарантию, что ты угадаешь и продажи в проекте пойдут», - говорит Елена Машедо. При этом на собственные продажи в компании не жалуются, минувший квартал здесь считают довольно успешным по итогам продаж.

Как видим, есть среди застройщков и те, кто расположен весьма оптимистично (подробнее см. мнения), но все же преобладают пессимистические настроения.

Домашнее сокращение

За третий квартал 2013 года участники информ-обмена реализовали 35 коттеджей (в эту категорию мы включаем также участки с обязательным подрядом). Примерно такое же число (38 домов) было продано в этом квартале и год назад. В этой категории спрос снизился меньше всего. Хотя если взять статистику с начала года, мы увидим, что сокращение покупательской активности все же заметно. Если за 9 месяцев 2012 года было реализовано 127 коттеджей, за тот же срок 2013 года – лишь 106, то есть на 17% меньше.

Средняя цена проданных особняков за последний квартал составила 8,04 млн. рублей. Средняя площадь - 148 кв.м. Таким образом, средняя цена квадратного метра остановилась на отметке 54 000 руб. Это заметно меньше, чем было год назад. Так, в третьем квартале 2012 года этот показатель находился на уровне 64 500 рублей. В последующие месяцы он постепенно снизился до нынешних значений.

Средняя цена приобретаемых домовладений, млн. руб. за лот.

Средняя площадь приобретаемых домовладений, кв.м

Секций таун-хаусов в этом году застройщикам удалось реализовать в полтора раза меньше, чем в прошлом (421 лот против 630). При этом в последние месяцы отмечается некоторый рост интереса покупателей к этим объектам. Так в третьем квартале в статистике информ-обмена было зафиксировано 170 сделок с таун-хаусами, что на 14% больше, чем во втором (напомним, что в других сегментах наблюдается снижение активности по отношению к предыдущему кварталу). Правда, повышение активности покупателей случилось не на пустом месте. ГК «Кивеннапа», на проекты которой сегодня приходится значительная часть продаж в сегменте, серьезно понизила цены на предлагаемые объекты, что незамедлительно сказалось на активизации клиентов.

Земельный казус

Как показывают данные информационного обмена, спрос на участки без подряда в 2013 году пострадал наиболее сильно. Три последних месяца застройщикам, участвующим в обмене, удавалось пристраивать примерно по 70 таких объектов. В июле было продано 67 участков под самостоятельное освоение, в августе – 71, в сентябре – 66. Это куда меньше, чем было годом раньше. Тогда в эти месяцы фиксировалось примерно вдвое больше сделок с этим типом объектов - в среднем по 120-130 в месяц. За то же время средняя цена покупки в сегменте заметно выросла: сегодня участки покупают в среднем по 2,32 млн. руб. Год назад – по 1,68 млн. Соответственно подросла и средняя цена сотки: со 147 000 до 197  000 рублей. Что важно: застройщики за этот период цены не увеличивали, а значит, в структуре продаж все большую долю занимают дорогие лоты.

Средняя цена приобретаемых участков, млн. руб. за лот

Средняя цена сотки приобретаемых участков, тыс. руб.

Если бы еще суммарное число продаж шло в рост, последнее наблюдение выглядело бы весьма оптимистическим, при нынешней ситуации это говорит лишь о том, что быстро уменьшается число недорогих наделов в структуре продаж. То есть граждане с невысокими доходами стали вовсе отказываться от покупок на загородном рынке.

В то же время заметно, что и более состоятельные покупатели сегодня тоже экономят по сравнению с прошлым годом. Они стали покупать более компактные наделы. При таком бюджете покупки, средняя площадь приобретаемых участков составляет всего 12-13 соток, что весьма скромно.

Что в итоге: у граждан, чьи денежные ресурсы ограничены, вовсе пропадает желание приобретать объекты за городом (тем более, что они не выступают единственным жильем и соответственно, не являются предметом первой необходимости). У клиентов со средствами тоже не все благополучно и они вынуждены умерять запросы, ограничиваясь более скромными лотами, чем год назад.

Мнения экспертов

Максим Красненко, генеральный директор группы компаний «Кивеннапа»:

- Время экспозиции объектов увеличилось. Если раньше клиент раздумывал о приобретении наших объектов в течение трех-четырех недель,  то сейчас это время возросло до полутора-двух месяцев. Проектов в нашем сегменте становится все больше. Покупатели стремятся досконально изучить ситуацию на рынке в целом, сравнить разные предложения, тщательно взвесить все «за» и «против», долго изучают документы. Доля сделок с привлечением кредитов и рассрочек увеличилась, хотя наша компания предлагает весьма льготные условия клиентам, готовым внести всю сумму сразу. По всему заметно, что наличных денег у граждан становится все меньше. При том, что многие клиенты для покупки объектов ГК «Кивеннапа» реализуют имеющееся жилье, и все равно им приходится занимать.

Наталья Маркова, начальник отдела продаж Национальной Жилищной Корпорации – ЛО:

- Думаю, спрос в обозримой перспективе сохранится на текущем уровне. С одной стороны мы не видим предпосылок для активизации спроса на недорогое жилье: реальные доходы населения не растут, и ипотечное кредитование не становится дешевле. С другой стороны, нет и факторов, предвещающих особое ухудшение ситуации. Инвестиционных покупок в последние годы на загородном рынке почти не совершается. Доход от сдачи в аренду коттеджей мало интересен потенциальным инвесторам, спекулятивная составляющая также близка к нулю, поэтому загородное жилье сегодня приобретается в основном для себя, а число желающих переехать за город остается довольно стабильным.
 
Татьяна Резанова, генеральный директор компании «Изумрудная долина»:

- В конце осени, я думаю, спрос пойдет на спад, как мы и наблюдаем каждый год. Ждать какой-то активности, по-моему, весьма самонадеянно. Теперь активизации покупателей реально можно ожидать лишь по весне. К этому мы и будем готовиться.

Евгений Айтжанов, генеральный директор компании «АТС Малиновка - управление дачными поселками»:

- Летом мы заметили определенное снижение числа продаж, однако осенью количество интересующихся покупкой объектов в наших поселках опять подросло. Думаю, в ближайшие месяцы спрос будет довольно активным и сохранится на таком уровне почти до Нового года. Помню, в прошлом году мы подписали последнюю сделку 29 декабря, в субботу, за полтора дня до Нового года. Мы не думаем, что в этом году продаж будет больше, чем в прошлом, однако мы подметили, что клиенты сегодня рассматривают возможности приобретения более просторных наделов, поэтому рассчитываем, что этой осенью нам удастся реализовать немалые площади. А в начале 2014 года, мы ждем резкого увеличения числа сделок.

Валерий Панкратов, коммерческий директор RusWoodHouse:

- Мы заметили, что в последнее время увеличилось число переселенцев, в частности, с Дальнего Востока. Возможно, недавнее наводнение в том регионе дало толчок тем, кто давно собирался на переезд, да все откладывал... Так что полагаю, что эта тенденция приведет к определенной активизации на рынке.