Пока власти озабочены проблемами городских новостроек, загородный рынок живет тихо и незаметно, вне этих забот. Здесь нет тысяч обманутых дольщиков, нет беспокоящих чиновников проблем с социнфраструктурой и дорогами. При этом Минстрой мечтает, что частное домостроительство сможет нивелировать спад строительства многоквартирного жилья, которое ожидается через год-два из-за перехода на проектное финансирование, и горит желанием помочь ему.

Но пока что федеральные чиновники пишут лишь законопроекты и планы, как обустроить Россию индивидуальным жильем, делают вид, что хотят выполнить поручение президента строить 120 млн кв. м жилья в год. Реальных планов по ипотечным продуктам, по созданию за счет региональных бюджетов инженерной и социальной инфраструктуры нет. Рынок индивидуального домостроения живет по своим правилам и нормам. И судя по тому, что происходит в Ленобласти, живет без особых успехов и перспектив.

Строят мало: хитрости статистики

Нестабильность загородного рынка, его непрогнозируемость не позволяет строить долгоиграющих планов, развивать большие, интересные проекты, вовлекать новые территории. Каким-то заметным явлением на рынке недвижимости загородные проекты не становятся. Масштаб разный. Причем если по объемам ввода квадратных метров индивидуальное строительство в России — это почти половина от всего построенного жилья, то если сравнивать по показателю количество квартир-домовладений, доля индивидуалов незначительна.

Так, в Ленобласти за 10 месяцев построено почти 2 млн кв. м жилья, в том числе индивидуальных домов площадью 790 тыс. кв. м (к слову сказать, на 20% меньше, чем год назад) — почти 40% от всех построенных в регионе «квадратов». Немало, но это всего лишь 5,4 тыс. индивидуальных домов, или 14,5% от всех построенных «квартир» (37 тысяч). Конечно, это не капля в море, но если к этому добавить 25 тысяч квартир, построенных в Петербурге, из них индивидуальное строительство — 4,9%, то доля частников составит не более 10%. Можно ли эту долю увеличить с помощью государственной поддержки? Скорее всего да. Например, строить меньше многоэтажек. Однако, как правило, падение объемов многоэтажного строительства ведет за собой спад и в «частном секторе».

Кроме официальной статистики по вводу квадратных метров, к сожалению, других более-менее объективных и полных данных нет. Сейчас рынок и аналитики живут количеством проданных земельных участков, не имея возможности предсказать появление на этих участках домов. А ведь земельный участок без дома — это полупродукт, если мы говорим о рынке жилой недвижимости, а не о фермерских хозяйствах.

Загород теряет «бедных»

Эксперты довольно осторожно говорят о том, что происходит на загородном рынке, возможно, чтобы не сглазить. Скандалов и откровенно провальных проектов в этом году замечено не было, да и сложно провалить продажи участков. Тем не менее назвать рынок развивающимся не поворачивается язык, хотя девелоперы продолжают излучать оптимизм: продажи-то есть.

«Итоги октября показали, что рынок начал оживляться, — отмечает управляющий КП «Сувантоярви» Артем Чесноков. — Но если ранее можно было говорить, что в этом году продолжается резкая смена настроения и спроса, то сейчас скачкообразно растет разрыв между выбором объекта и принятием решения о покупке. Таким образом, если уровень спроса меняется в течение недели, то принятие решения растягивается на срок от 1,5 месяца. Если говорить о сделках, то все сделки происходили в начале октября с клиентами, которые «пришли» в сентябре. Думаю, что такой разрыв продолжится и до конца 2019 года. Тем не менее начало ноября показывает неплохие результаты. Можно отметить, что интерес покупателей сдвигается к более дорогим лотам».

Аналитики на протяжении всего года фиксируют, что покупатели все больше интересуются более дорогими предложениями. Но, как ни странно, этот симптом не радует участников загородного рынка: очевидно, что часть клиентов, особенно тех, кто ориентируется на недорогую недвижимость, уходит с рынка, вместе со своими, пусть и небольшими, деньгами. «На сто коттеджных поселков-участников информ-обмена в октябре продано всего 9 дешевых участков. В три раза меньше, чем обычно. При этом объем сделок с дорогими наделами остался на том же уровне», — говорится в отчете за октябрь Экспертного бюро «Сперанский». Так, в октябре компании-участники информ-обмена продали 78 загородных объектов: 72 участка, 5 коттеджей и один таунхаус. Из 72 участков было куплено только 9 наделов стоимостью до 100 тыс. рублей за сотку. «Снижение платежеспособного спроса на недорогие земли мы наблюдаем уже около года. Но столь резкое сокращение сделок в этом сегменте стало для нас сюрпризом. Средняя цена проданной сотки второй месяц держится на запредельном уровне 254 тыс. рублей, что отражает серьезное смещение спроса в сторону дорогих участков», — отмечает Дмитрий Сперанский, руководитель Экспертного бюро «Сперанский».

Однозначно утверждать, что это положительный тренд, к сожалению, нельзя. Благосостояние населения России не растет уже который год, средний класс вымирает. Так что поводов для радости как бы нет. И к чему приведет этот сдвиг в сторону дорогих участков, предсказать невозможно.

Впрочем, что-то скорее всего станет понятно уже через несколько месяцев. Со следующего года Минстрой обещает запустить программы поддержки индивидуального строительства — может, это (непонятно пока что именно) поддержит загородный рынок, даст ему толчок, а может, и наоборот. Чиновники хотят ввести в оборот некие типовые проекты домов, благоустройства, субсидировать домостроительные компании и их продукцию через ипотечное кредитование, организовать, так сказать, и возглавить малоэтажное частное строительство. Зная способности отечественного чиновничества, функционирующего под девизом «хотели как лучше, а получилось как всегда», с трудом верится в позитивные результаты господдержки.

Новички октября

В октябре сайт Zagorod.ru пополнился всего двумя новыми объектами — КП «Аннинские высоты» и КП «Ленинград».

КП «Аннинские высоты» реализует компания «Северная долина» вблизи поселка Пигалево Ломоносовского района Ленобласти. В продаже участки от 5 до 30 соток. Без подряда. Застройщик обеспечивает посёлок инженерными коммуникациями: магистральным газом, электричеством мощностью 15 кВт и системой водоснабжения. Минимальная стоимость участка — 410 тыс. рублей.

Коттеджный посёлок «Ленинград» находится в Выборгском районе Ленобласти, вблизи посёлка Приветнинское. Девелопером выступила компания «Экостандарт», которая планирует реализовать проект в четыре очереди. Коммуникации трех очередей уже готовы. Участки находятся на землях сельхозназначения. Проложены дороги, работает электричество. 11 соток можно приобрести в этом поселке за 580 тыс. рублей.

В октябре стало известно, что компания «1-я Академия недвижимости» до конца года выведет на рынок большой, уникальный проект — КП «Разметелево». Новый поселок появится в границах населённого пункта Разметелево Колтушского сельского поселения Всеволожского района Ленобласти, в 9 км от КАД в направлении Мурманского шоссе. На площади 26 га запланированы продажи 260 наделов (ИЖС) площадью 8–10 соток. Сейчас завершается межевание участков, но цены уже озвучены. Минимальная стоимость 8 соток — 960 тыс. рублей. Дополнительно оплачивается взнос на инфраструктуру (газ, вода до границы участка, электричество 15 кВт) в сумме 800 тыс. рублей. Уникальность нового КП заключается в том, что в нем запланирована не только продажа земельных участков. Также планируется строительство 17 многоквартирных 4-этажных домов площадью 80 тыс. кв. м, школы на 525 мест, детского сада, торгового, медицинского и спортивного центров. Школа и детсад от девелопера – редкие объекты в рамках загородных проектов.

Крутые акции в ноябре

Конец осени не обошелся без привлекательных акций от девелоперов. Хотя сэкономить смогут в основном небедствующие домовладельцы. Так, «Строительный трест» предлагает дисконт на покупку уже построенных коттеджей в КП «Сад времени», который расположен в 700 метрах от ж/д станции «Старый Петергоф, — до 10%. Например, дом площадью 194 кв. м с участком 12 соток обойдется в ноябре на 2 млн дешевле — 18 млн рублей вместо 20 млн.

В КП «Дворцовые предместья», который реализует компания «Гранат» в Ломоносовском районе Ленобласти между Ромпшинским и Гостилицким шоссе, при покупке коттеджа площадью 168 кв. м застройщик дарит еще двадцать «квадратов» площади. То есть 188 «квадратов» можно приобрести по цене 168 «метров» — за 7 млн рублей.

Но самым щедрым предложением ноября можно считать акцию от Clever Grad – скидка до 25%. На четверть девелопер готов снизить цену участка №81 площадью 8,72 соток в КП «Лужайка», который реализует на территории деревни Яльгелево, в 6 км от Ропши и в 15 км от КАД. Приобретая этот надел в ноябре, можно сэкономить 261 тыс. рублей — придется заплатить 784,8 тыс. рублей вместо 1,046 млн.