На загородном рынке сохраняется высокий спрос. Цены потихоньку растут. Активное строительство не прекращается, но рост объемов закончился – очередных рекордов нет. Рынок готовится принять новые реформы и формы.

Рынок загородной недвижимости меняется кардинально. На рынок приходят новые схемы финансирования, новые крупные игроки-строители и банки. «Базарные» взаимоотношения скоро могут закончиться, но цивилизованные отношения могут привести к неожиданным и не только позитивным результатам. Пока «старые правила» доминируют и показывают свою эффективность. Правда, темпы роста – нулевые.

Нерекордная стройка, рекордные продажи, оптимистичный июль

Если ранее Росреестр отчитывался каждый месяц об очередных рекордах индивидуального строительства, то в этом году таких рекордных показателей нет. Фиксируется небольшое снижение зарегистрированных домов и общей площади, но говорить о каком-то спаде не приходится. Вспоминая непростой, нервный прошлый год, легко можно предположить, что немало владельцев участков отказалась от планов построить дом в России, а часть решила поискать дом в других местах-странах, так что некоторое снижение объемов строительства неудивительно. Но все равно цифры приятно впечатляют.

В июле 2023 года Управлением Росреестра по Ленобласти на кадастровый учет поставлено 1 205 жилых домов на участках, выделенных под ИЖС, общей площадью 169 670 кв. м. Всего за семь месяцев 2023 года таких домов поставлено на учет 9 220 общей площадью 1 298 155 кв.м. Вместе с домами на садовых участках частники зарегистрировали за 7 месяцев этого года почти 1,6 млн кв. м жилья.

В июле подоспела аналитика по коттеджным проектам за полгода от КЦ «Петербургская недвижимость» (Setl Group). Эксперты отмечают рост спроса на коттеджи и участки с подрядом – по сравнению с первым кварталом на 33%. По итогам полугодия также отмечается рост продаж на +7% относительно результатов аналогичного периода 2022 года: всего за 6 месяцев было продано 160 коттеджей и участков с подрядом.

Но, отмечают аналитики, основной объем спроса в классе «эконом», а также в бизнес- и элитном сегменте приходится лишь на 1-2 коттеджных поселка, в то время как в остальных проектах темпы продаж не превышают одного лота в 2-3 месяца. Исключение составляет лишь комфорт-класс, где продажи идут активно.

«Из-за неравномерного спроса ряд застройщиков, которые ранее предлагали коттеджи или участки с обязательным подрядом, изменили концепцию поселка и начали предлагать покупателю участки без обязательного подряда, чтобы снизить сроки реализации», – отметила Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

По словам экспертов, за полгода средние цены на объекты разных классов выросли в пределах 3-6%. К концу июня средняя стоимость коттеджей и участков без подряда комфорт-класса достигла 16,7 млн рублей. Желающим стать владельцем недвижимости класса «бизнес» предстоит заплатить за дом мечты в среднем 30,9 млн рублей, элитного сегмента – 67,9 млн.

Девелоперы в принципе подтверждают данные аналитиков. «Спрос в июле был лучше июня. Если смотреть на историю, то эти два месяца повторили спрос (с мая по июль ) с 2018 по 2022 год с разницей по годам 10/15%. Но не достигли уровня 2017 года и, конечно, 2020-го, когда спрос побил все рекорды, – комментирует текущую ситуацию на рынке управляющий КП «Сувантоярви» Артем Чесноков. – При этом август говорит о том, что мы можем приблизиться и к 2020 году за период с мая по август. Но не стоит забывать, что 2023 год был достаточно затяжной, и вплоть до апреля мы имели очень плачевные результаты именно по земле, хотя строительство домов в этот период было достаточно активным по спросу и по сделкам».

По его словам, цена растет, особенно дорожают ипотечные и кредитные продукты. «Земля не сильно выросла за июль, в августе скорее всего подорожание будет минимальное, – добавляет эксперт и советует: – Поэтому если есть желание приобрести участок – нужно приобретать, так как пока никто не переоценивал риски при хорошем спросе».

«На текущий момент положительный фактор – это возвращение покупательского спроса и достаточно хорошей конверсии при этом спросе. Не считаю, что рынок полностью вырос, рост будет вплоть до конца сентября и, как обычно, с октября пойдет на спад, но с уже переоценкой оставшихся лотов», – резюмирует Артем Чесноков.

Интересную статистику приводит Дмитрий Щегельский, гендиректор АН «Бенуа». «За первое полугодие 2023 года в Ленобласти количество сделок с землей в 4 раза больше, чем с квартирами в новостройках, и в 3,5 раза больше, чем сделок с домами», – отмечает он.

Революция на пороге

Продолжается активная модернизация «старых правил» на загородном рынке (на рынке ИЖС). Медленно, но верно на рынок приходят схемы «городского строительства» (эскроу, массовое ипотечное кредитование, создание типовых проектов). Банки в очередной раз отчитались о рекордном кредитовании индивидуального домостроения за июль. Минстрой обещает до конца года принять закон о покупке частных домов через эскроу. Сейчас через счета эскроу можно кредитовать только застройщиков поселков с ИЖС, частник использовать эту схему не может.

В этой ситуации (много инициатив) удивляет одно - отсутствие концепции развития рынка индивидуального домостроения на уровне государства. Пока что цель всех телодвижений чиновников Минстроя – превратить этот сегмент в такой же контролируемый и зависимый «орган», как многоквартирное строительство, а не создать привлекательные условия, чтобы россияне могли позволить себе жить в собственном комфортном доме, в окружении развитой инфраструктуры.

Новый проект

Июль оказался небогат на новые проекты. Компания «Зелёная долина» приступила к реализации КП «Саблинское предместье», который появится в Никольском городском поселении Тосненского района Ленобласти, в 30 км от Петербурга, в 20 км от города Колпино и в 4 км от города Никольское. Территория поделена на 83 участка (ИЖС) площадью от 5,5 до 10,3 соток. В пакет коммуникаций входят электричество мощностью 15 кВт и водоснабжение от индивидуальной скважины. Предусмотрена возможность газификации. Цена – от 1,1 млн рублей.